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上海新房预售政策:近期新房价格受政府限价较明显,刚需买房目前是不是应该

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近期新房价格受政府限价较明显,刚需买房目前是不是应该观望呢?

从17年到现在,上海的房价2113一直比较平稳;5261很多楼盘开盘价甚至低于市场预期;造4102成这个现象的主要原因是在16年底1653政府开始严控市场;而且是从开发商到购房者双管齐下的;开发商这一侧,政府大力限价;每个区域限定一个价格,很多开发商申报的价格都批不下来;购房者这一侧;外地家庭在上海买房的社保要求从3年满2年增加至连续满5年,且首套利率从9折上浮至95折。因为开发商测限制了新房供应量和价格,购房者测抑制了需求量。所以整体来说去年到今年上海楼市呈现出比较平稳的状态!但是目前市场上开出来的楼盘都是拿地比较早的,16年之前拿地,当时拿地价比较低,以青浦为例,16年年前拿地价一万多,16年拿地普遍在3万(16年市场比较好,所以开发商拿地热情比较高)。18年下半年以后开出来的都是之前的地王项目,拿地成本比较高。以松江小昆山的中海九峯里,拿地价3.06万,目前开盘均价已经卖到了4.3万;从政策导向来看,17年是政策的收紧年,18年下半年政府政策没有办法百分之百确定是收紧还是放松;但是分开来看:假如政策继续收紧,会出现什么情况?当政策继续收紧时,政府对于开发商一侧的手段就是继续限价,但是之后开出来的房子拿地成本高,以青浦新城为例,16年拿地3万多,按照上海市场1.7倍的溢价率,开发商至少要5万才能保本,但是现在青浦新城限价4.2万,开发商不可能亏本卖房子,那么如果政府继续限价,开发商不想亏本,只有降低装修品质甚至建材品质,对您来说,同样的预算只能买到品质更差的房子;另外,政府如果同时对购房者这一侧加大限购限贷力度,比如外地户口社保要求增加,首付比例上调,贷款利率上浮,您都只能降低总价预算,甚至因为政策变动买不了房子;而且年底到明年初如果政府限制预售证发放,房子可能更难抢到。(16年政策调控的时候到今年底刚好满五年年底会大量涌入新房市场);假如政策放松,会出现什么情况?政策放松之后,对于开发商一侧,放松预售证的审批,限价力度放松,房价必然会有所上调(拿地成本决定),对于购房者一侧,年底到明年初,会有大量满足五年社保的外地人以及新落户的上海人,这些人有钱有资质,会使得上海的新房需求量急速增加,房子毕竟是属于商品,受到供需关系的影响,如果需求量上升,房价必然也会上涨;上海的楼市从16年底到现在需求一直被抑制,一旦供需失衡,房价必然会快速上涨的;那对您来说,现在就是入手的最佳时间。所以,就目前上海楼市现状而言,无论接下来,政策是加紧还是放松,对您来说,都是买房的最好时间!

各地房地产的预售制度

全国2113正常的情况是只要完成工程的总投入的526125%以上就可4102以申请预售证,以下是办理商品房预1653售应符合的条件:1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书2.持有建设工程规划许可证和施工许可证3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,已经确定施工进度和竣工交付日期。

请问上海的房产新政策出来了吗?

在国庆后,2113上海市住房城乡建设管理委、市规划5261国土资源局联合下发《4102关于进一步1653加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》。提出在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(即“沪九条”)的基础上,进一步强化市场监管,加大执法力度,规范市场秩序,坚决遏制上海二手房价格过快上涨的态势,确保本市房地产市场平稳健康发展。shzyshange44不过此次《意见》只是针对325新政(沪九条)的强调和补充,并没有进一步收紧的政策颁布。附《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》进一步加大商品住房用地供应力度2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况,进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。进一步加强商品住房用地交易资金来源监管建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组,开展土地交易资金监管工作。shzyshange44根据国家有关规定,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。进一步加强新建商品住房预销售管理自2016年10月8日起,全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案),对上市房源定价不合理的,坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管,不得擅自提价。房地产开发企业应当严格按照国家和本市商品住房销售管理规定,在销售现场醒目位置公示经备案的销售方案等内容,实行一房一价、明码标价制度,在规定时间内一次性公开上网销售。严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策,对有意规避限购、限贷等相关规定的行为,强化监管措施,加大管控力度。严厉查处房地产市场违法违规行为持续开展房地产开发企业和上海二手房房产中介机构违法违规行为专项整治行动,进一步加大整治力度,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。物价管理部门会同住建等部门加强对商品住房预销售价格的监督检查,依法严格查处各类价格违规行为。全面实行存量住房交易资金监管制度在已试点基础上,制定存量住房交易资金监管办法,全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为,严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。加强政策解读和宣传加强对房地产市场的监测、分析和研判,定期发布统一、规范的房地产市场信息。正确解读房地产市场监管措施和调控政策,及时澄清不实消息,稳定市场预期,引导理性消费。对编造谣言、散布不实信息、扰乱上海二手房市场秩序等行为,加大查处力度,依法依规予以严肃处理。
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